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楼市好转 多数房企流动性难言改善

时间:2022-08-24作者:clz123分类:财经新媒体浏览:评论:0
楼市好转 多数房企流动性难言改善


经济观察报 记者 田国宝 7月7日下午,“20时代09”连续发生两笔交易,成交价分别为30元和30.4元,较前一个交易日分别下跌35.6%和34.8%,也创下了该笔债券自发行以来最低价格。该笔债券由时代中国发行。

同一天,“21中骏1A”以56元价格成交4200手,与上一个成交价相比下跌12.1%,同样创下了该笔债券7月以来最低价格。目前中骏发行的债券价格普遍跌至70元以内。

不仅是时代中国和中骏控股,7月以来,包括金地集团、碧桂园、旭辉控股、合景泰富等在内的房企的国内债券和美元债均出现较大幅度下跌。值得注意的是,这些房企并没有发生债务违约或展期的情况。

克而瑞数据显示,2022年6月,百强房企的销售金额环比增加60%,是自5月以来连续两个月环比上升。今年上半年,百强房企合约销售金额同比降幅也缩小至50.7%,其中6月同比降幅已收窄至43%。

房地产市场持续回暖,春节后房企融资环境也在不断改善,但部分房企的流动性仍未有效改善,甚至之前一直坚持偿还债务的部分房企,近期也对到期和回售债券进行展期。

债价下跌

7月7日下午,“20时代09”以30元价格成交1万手,以30.4元价格成交1万手,创下了时代中国旗下债券价格的历史新低。其实,7月4日,时代中国还兑付了到期的ABS“时赫01优”。

对一家没有违约或展期的房企来说,债券价格跌至30元,预示着资本市场的信心不足。之前,时代中国并没有任何公开债延迟支付利息或展期的情况,一直坚持进行兑付。

一位持有时代中国美元债的投资人告诉经济观察报,虽然时代中国年内没有美元债到期,但国内债到期规模接近50亿元,在当前房地产流动资金普遍紧张的背景下,“肯定是要展期的,就看能坚持到哪一天”。

7月7日,旭辉发行的一笔2027年4月到期的美元债价格每1美元下跌10.58美分,创下该笔债券单日最大跌幅。目前,旭辉发行的国内债券价格普遍在70元-80元左右。

同一天,中骏控股国内债“21中骏1A”下跌12.1%的同时,2024年9月到期的美元债每1美元下跌3.4美分;金地集团至少有3笔国内债券价格出现10个百分点以上的跌幅。此外,碧桂园、雅居乐、合景泰富等多家房企的债券价格也呈现不同幅度下跌。

不同于已经出险的房企,这些债券下跌的房企,并没有出现公开债违约或展期的情况,甚至也没有非标融资违约的情况。6月,碧桂园、龙湖、旭辉和美的置业还成功发行了国内信用债。

截至7月7日17点30分,房地产美元债共有200多笔净价低于30美分,其中75笔净价跌至10美分以内,涉及融信中国、佳兆业、奥园、蓝光、禹洲、花样年、华夏幸福、恒大、正荣、阳光城、景瑞、大发等多家房企。

此外,还有87只地产美元债净价在10-20美分之间,涉及龙光、时代中国、宝龙、合景泰富、富力、当代、融创、弘阳、世茂等多家房企。其中时代中国、合景泰富均没有发生流动性风险。

上述时代中国美元债投资人表示,这一价格意味着,无论是否进行展期,投资人并不认为未来房企能够顺利偿债,“所以房地产债务展期都能顺利通过,展期后分期支付,能收到几笔算几笔,重组的话,估计一分钱都拿不到”。

该人士进一步指出,房地产主要资产都在项目层面,一旦进行债务重组,除去保交付,优先偿债的是银行和信托,很难轮到信用债投资人,“现在20、30还能卖出去,到时候这个价格不一定有人接盘”。

一展再展

多个投资人分析,近期债券价格大幅波动与房地产债务展期有关。6月以来,部分之前流动性较好的房企对旗下债券进行展期,有的房企甚至对已经展期的债券进行二次展期。

7月6日,富力地产发布公告称,“16富力04”2022年第二次持有人会议审议通过《关于豁免本期债券持有人会议通知期限、豁免临时提案提交及公告期限的议案》和《关于调整“16富力04”第一期本金兑付方案的议案》。

“16富力04”发行总额19.57亿元,2022年4月到期后,富力对债券进行展期,按照展期计划,2022年7月1日支付第一期15%本金,10月7日至2023年3月7日,每月支付10%,2023年4月7日支付剩余25%本金。

这次议案主要是对本应于7月7日支付的第一期本金支付方式和支付时间进行调整,根据议案,原来的一期2.93亿元本金将分两期支付,7月7日支付首期7.5%即1.46亿元;等到2023年4月7日支付剩余7.5%尾款。

这次调整是富力对已经展期的债务进行第二次展期,意味着目前富力的资金无法支付第一期2.93亿元的本金及利息,所以对第一期支付的本金,再次进行展期。

无独有偶,6月27日,融创房地产发布公告称,将召开投资人会议,对“PR融创01”兑付方案进行调整。主要将6月30日应支付的10%本金调整为5%,9月30日应支付的15%调整为10%。

“PR融创01”原为“20融创01”,发行总额40亿元,原计划于今年4月到期,彼时,融创对该笔债券展期18个月,分别于2022年5月15日支付10%本金,从6月30日到2023年6月30日每个季度支付15%,2023年9月30日支付20%。

融创于5月15日按期支付了第一期10%后,第二期本应该于6月30日支付的15%出现困难。这次展期主要将第二期及第三期各5%本金调整到最后一期支付,最后一期应支付本金从20%调整至30%。

奥园等房企也对已经展期的债券进行二次展期。房企的这些动作,一定程度反映了其现金流支配能力并没有因为债务展期而有所改善。

一位国内非银金融公司的人士告诉经济观察报,投资人对于房企债务展期,最初是希望通过时间来换空间,即等到房地产市场好转,房企流动性获得改善,届时兑付债券。

克而瑞数据显示,虽然百强房企销售金额同比仍有50%左右的下降,但从5月开始,百强房企销售金额已经连续两个月环比上升。与前5个月相比,上半年百强房企销售金额降幅已经大幅收窄。

虽然市场连续两个月持续回暖,但出险房企的流动性并没有明显改善,而且融信、金科、宝龙等部分未出险的房企也开始进行展期操作,甚至市场普遍看好的金地、旭辉等房企债券也出现大幅波动。

市场回暖

虽然5、6月房地产市场持续回暖,但与去年同期相比仍有不小差距。克而瑞数据显示,6月30强房企销售金额均环比上升,没有出现下跌情况,其中招商蛇口、金地、绿城、金茂、滨江和华发等房企均出现翻番。

但上半年百强房企合计销售金额3.47万亿元,同比下降50.7%。其中前15强房企恢复最快,比百强房企平均水平高出4个百分点;30强之后的房企恢复较慢,比百强房企平均水平低了近4个百分点。国企、央企和混合所有制企业恢复要远远超过民企。

多个房企人士告诉经济观察报,5、6月,房地产市场确实有一定改善,但从市场终端来看,改善并不明显,“只有极个别城市位置较好、价格倒挂的盘,卖的相对好一些,其他的还是一般”,一位房企营销负责人表示。

另一家房企区域负责人也认为,目前楼市所谓回暖更像是在筑底,由于之前下滑幅度太大,市场肯定要有一个回调。

7月以来,上海、北京等地疫情再度出现,这也成为未来房地产市场最大的不确定因素,而且,由于房地产长效机制确立以及疫情防控对经济及收入带来的影响,使得房地产预期及需求均出现不同程度的下降。

上述房企区域负责人表示,市场整体规模下降的情况下,购房者对项目可选择空间较大,但首要考虑的依然是交付问题,“从这一点来说,国企、央企和混合所有制企业与民企相比,有天然优势”。

“所以,这也是很多房企一直坚持兑付的主要原因”,上述房企销售负责人表示,主要债务没有展期,一直坚持偿还债务,对外界释放的是一种信心,“如果有钱的话,再适当拿几块地就更完美了”。

在他看来,市场回暖需要一个漫长过程,销售金额变成房企可以自由支配的资金,也需要一个漫长的过程。在当前保交付、预售资金监管趋严、首付贷款周期较长的情况下,楼市热度很难在短时间内传递到债市。

难言改善

今年上半年,连续两个月房地产市场改善,以及2月以来房地产净融资回正,虽然力度上与去年同期相比还有不少差距,但毕竟较去年下半年尤其是四季度以来有一定程度修复。但从近期房企债券展期及二次展期的广度及密度来看,似乎房企的流动性并没有实质性改善,甚至面临比一季度更大的压力。

上述房企销售负责人告诉经济观察报,虽然销售市场和再融资名义上都有改善,但对民企尤其是出险房企流动性改善的作用极为有限。

Wind数据显示,2022年截至7月7日,房地产国内信用债发行总额4190亿元,比2021年同期减少1000亿元左右,其中民企发行规模168亿元左右,占比只有4%左右。

已经成功发债的民企,碧桂园、旭辉、美的、新城为指导性发债的结果,金科是通过非市场化方式发行,而滨江成功发行的只有超短期债券。大部分其他民企即便是获得发债额度,也难以赢得资本市场青睐。

上述房企销售负责人表示,之前,他所在公司曾多次就公开发债认购事宜与资本市场进行广泛沟通,但得到的普遍反馈是不理想,“也不是一下就拒绝,让我们先提前还一笔存量债券,然后他们从中拿出一部分来买新债”。

在这种情况下,房企发行新债券的意义不大,对原有债务进行展期似乎是一个性价比更高的选项。“发新债也是为了还旧债,监管说了,展期不算违约,对于企业来说,存量债券展期成功率显然比新发债券大”。

至于开发贷和其他融资方面,其表示,除非是特别好的项目,可以正常获得相应开发贷,普通项目获得开发贷的难度较大,即便能获得,也需要额外追加抵押物,付出的成本较之前更甚。

而且,开发贷等项目层面的融资,用途也仅限于项目,对于集团公司流动性并没有太大改善,在发债受阻的背景下,房企通过再融资缓解流动性是不现实的,销售回款成为缓解流动性的一个重要途径,但从销售到回款的过程并不轻松。

第一是首付,在目前普遍实行首付分期、动辄半年付清首付的情况下,即便是20%-30%的首付,也很难在短期内流入到房企的账户。

第二是保交付和预售资金监管,任何一个房企的项目,保交付都是第一位的。一个项目通过销售获得回款后,优先保障的是将房子建成并交付到购房者手中,所以设置了预售资金监管制度。

第三是狼多肉少,上述房企销售负责人透露,对一家已经出险或债务展期的房企来说,各方面的资金缺口都很大,少数回流到集团总部的资金,往往是一份钱分成几份用,每一处资金都不充足。

“看数据说这个卖了五百亿,那个卖了两百亿,但最后连2个亿都还不起”,上述房企销售负责人表示,销售额仅仅是一个数字,最后考验房企的是真金白银,“所以有些房企把考核从销售额改成回款了,就是这个道理”。

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田国宝经济观察报部门主任

不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。


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